|
Introducere |
Piata imobiliara romaneasca isi continua cresterea alimentata de
interesele firmelor venite din Uniunea Europeana, SUA, Israel, India si
Orientul Mijlociu. Constructii noi, vile vechi renovate si diferite
proiecte rezidentiale sau comerciale marcheaza peisajul fiecarui oras
major sau zona turistica din Romania. Preturile terenurilor au crescut
substantial, desi comparate cu cele din regiune ramanand scazute iar
Bucurestiul fiind considerat in continuare cea mai ieftina capitala
Europeana. Imbunatatirile infrastructurii nationale si a codului fiscal,
precum si intrarea in NATO si posibila admitere in UE in 2007 sau 2008
au incurajat venirea investitorilor straini in Romania.
 Majoritatea
investitorilor straini au experienta necesara sa inteleaga conditiile
esentiale pentru cumpararea terenurilor in intreaga lume. In schimb
investitorii mici si mijlocii traiesc cateodata cu impresia ca Romania
se aseamana cu Deadwood, Dakota de Sud pe timpul cand aceasta era
considerata vestul salbatic. Acesti investitori traiesc cu impresia ca
pot face absolut orice cu pamantul pe care il cumpara oriunde in tara,
pentru ca mai apoi sa scape de dificultati folosindu-se de mita. Desi in
Romania nu s-a intamplat niciodata acest lucru, in unele tari ale
Europei de sud-est a fost candva o realitate. Un bun exemplu in acest
sens ar fi Tirana, capitala Albaniei unde firme de constructie au
ridicat blocuri de apartamente fara autorizatii de constructie pe un
teren protejat, pe care nici macar nu il detineau. Dar chiar si in
Albania imediat dupa alegearea sa ca primar al Tiranei, Edi Rama a
ordonat demolarea acestor cladiri. Iar acestea au fost daramate.
Acest articol prezinta pasii care trebuiesc parcursi de un investitor
mic sau mijlociu, care doreste sa cumpere pamant in Romania, pentru a
evita problemele neplacute aparute din ignorarea legilor romane.
Articolul subliniaza etapele ce trebuiesc parcurse de la redactarea unui
contract de vanzare cumparare, ridicarea unei structuri pana la
planurile de urbanism si de mediu ce se pot intalni. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Achizitia terenului |
Desi pamant romanesc nu poate fi achizitionat de catre cetateni straini,
acest impediment poate fi rezolvat prin infiintarea unei firme romanesti
(care poate fi suta la suta detinuta de straini) in numele careia poate
fi achizitionat terenul. De retinut este faptul ca terenul achizitionat
trebuie folosit in scopul in care firma detinatoare a titlului terenului
a fost infiintata. De obicei acest lucru nu reprezinta o problema
deoarece putini straini cumpara proprietati in Romania pentru folosinta
proprie. De asemenea este de notat faptul ca restrictia privind
proprietarul terenului se refera doar la acesta in sine, cladirile sau
alte structuri care se afla pe acest teren nefacand parte din aceste
restrictii. Astfel strainii pot achizitiona cladiri cat si dreptul de
folosinta asupra terenului pe care se afla cladirile in numele lor.
Prevederi din Constitutia Romana dau dreptul cetatenilor Uniunii
Europene sa cumpere teren in Romania in numele lor, dar aceste prevederi
intra in vigoare odata cu intrarea Romaniei in Uniune.
 Cea
mai obisnuita metoda de achizitie a unui teren o reprezinta contractul
de vanzare cumparare. Deoarece numai cetateni romani sau firme romanesti
pot detine terenuri in Romania primul pas pentru un investitor strain ar
fi infiintarea unei firme pentru a putea incheia un contract de vanzare
cumparare.
In timpul negocierilor de cumparare sau inainte de perfectarea
intelegerii, cumparatorul trebuie sa aiba situatia clara a terenului,
examinand titlul de proprietate, extrasul de carte funciara precum si
orice alt document ce atesta tipul constructiilor ce sunt pemise pe acea
bucata de pamant. Acestea sunt descrise detaliat mai jos.
In Romania, depinzand de locatie, terenul poate fi clasificat ca
intravilan sau extravilan. Intravilanul reprezinta teritoriul aflat in
zona teritorial administrativa a unei comunitati, in timp ce
extravilanul reprezinta pamantul aflat in exteriorul acestei zone avand
ca scop principal agricultura. Pe terenuri agricole nu este permisa
constructia vreunei cladiri, astfel ca cine intentioneaza sa
construiasca pe un astfel de teren trebuie sa ii schimbe statutul intr-o
forma ce permite realizarea proiectului.
Aprobarea schimbarii statutului unui teren este data de catre Ministerul
Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, bazata pe o aprobare din
partea Agentiei Nationale de Cadastru care reprezinta autoritatea
centrala ce tine evidenta inregistrarilor din Cartea Funciara la nivel
national. Pe scurt, urmatoarele documente vor trebui inaintate Agentiei
Nationale de Cadastru: titlul de proprietate a terenului in cauza,
extras din Cartea Funciara, documente cadastrale relevante, certificatul
de urbanism (asa cum este explicat mai jos), planuri urbanistice
aplicabile (asa cum este explicat mai jos), toate acestea fiind acte
emise de catre primaria locala, precum si o aprobare din partea
Societatii Nationale pentru Imbunatatiri Funciare pentru schimbarea
statutului terenului. Aceasta procedura, de la completarea formularului
de la biroul regional al Agentiei Nationale de Cadastru si pana la
emiterea deciziei cerute, poate dura 30 de zile sau mai mult. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Cerinte pentru constructii |
Orice constructie de orice natura se poate naste numai in baza
autorizatiei de constructie. Aceasta autorizatie este emisa de
autoritatile competente pe baza cererii si reprezinta baza pentru
aplicarea prevederilor legale in ceea ce priveste amplasamentul, forma,
executarea si/sau functionalitatea constructiei. Autorizatia de
contructie este emisa in conformitate cu prevederile legale privind
urbanismul si amenajarea teritoriului si pe baza unui certificat de
urbanism.
Urbanismul si amenajarea teritoriului
Urbanismul este reglementat de Legea 350/2001, pentru amenajarea
teritoriului si urbanism. Aceasta reprezinta un cadru general care este
implementat apoi prin norme locale. Fiecare judet, oras si sat adopta
planuri generale, zonale si de detaliu pentru a dezvolta standarde ce
asigura folosinta adecvata a terenurilor. Autoritatile locale emit
astfel :
- Plan de Urbanism General (“PUG”) pentru toata
aria administrativ-teritoriala. Acest PUG este
actualizat la fiecare 5-10 ani si reprezinta baza dezvoltarii
regionale. Din cauza fondurilor reduse, sunt situatii in care
autoritati locale nu au realizat PUG-uri.
- Plan de Urbanism Zonal (“PUZ”)
privind o portiune concreta de teren; si
- Plan de Urbanism de Detaliu
(“PUD”) ce constituie o clarificare in detaliu a proiectului pentru
zone specifice.
Certificatul de Urbanism
Certificatul de Urbanism este un act oficial informativ prin care
autoritatile competente informeaza aplicantul despre detaliile privind
situatia legala, economica si tehnica pentru o anumita constructie
si/sau amplasamentul cladirii la momentul constructiei. Acest document
stabileste cerintele de urbanism in concordanta cu specificul
amplasamentului si enumera instiintarile, avizele si alte autorizatii
necesare cerute pentru a fi obtinute in vederea emiterii autorizatiei de
constructie. De asemenea stabileste procentul maxim de ocupare terenului
pentru contructia permisa (POT), restrictiile de inaltime a oricarei
constructii, tipul de materiale ce pot fi folosite, alte conditii
tehnice speciale pentru constructie precum si avize si autorizatii
necesare. Din moment de Romania este predispusa cutremurelor,
autoritatile au implementat cerinte stringente pentru constructiile noi
in vederea evitarii dezastrelor.
Importanta obtinerii certificatului de urbanism nu poate fi subestimata;
cumpararea de teren fara a cunoaste restrictiile de constructie ale
zonei poate preintampina realizarea proiectului transformand
cumparatorul in unul a unei simple bucati de teren fara potential
construibil. Alte probleme de asemenea nu pot fi trecute cu vederea, ca
proximitatea terenului cu un aeroport ce poate impiedica o eventuala
constructie a unui turn de radio, folosirea macaralelor sau trecerea
unei conducte de gaz sau magistrala de apa pe terenul in cauza.
Certificatul de Urbanism trebuie sa mentioneze motivul pentru care a
fost emis dar nu confera posesorului dreptul de a construi, orice
aranjamente sau amenajari – doar Autorizatia de Constructie permite
inceperea constructiei. Fara indoiala, emiterea Certificatului de
Urbanism poate necesita acordul altor autoritati ca premisa obligatorie
pentru obtinerea Autorizatiei de Constructie, ca de exemplu de la
Ministerul Agriculturii, Ministerul de Interne, sau alte autoritati. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Avize si Permise |
|
Avizele si permisele sunt emise de companiile de utilitati (apa, gaz,
canal si electricitate) si de autoritatile insarcinate cu mediul,
sanatatea publica, incendii, protectia istorica si ariile protejate,
acestea fiind doar cateva exemple. Unele Consilii Locale au pus la punct
“Permisul Unic” ce permite investitorului sa obtina rapid si usor toate
avizele si autorizatiile necesare dintr-un singur loc. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Autorizatia de Constructie |
 Certificatul
de Urbanism nu constituie sub nici o forma aceptul de a incepe
constructia. Acest drept poate fi acordat numai de autorizatia de
constructie emisa ulterior si in baza unui certificat de urbanism
valabil. Autorizatia de constructie reprezinta un document emis de
autoritatile publice locale ce garanteaza conformitatea cu
reglementarile tehnice si legale privind amplasamentul, forma,
executarea si functionalitatea structurii. Acest document este absolut
necesar. Construirea fara autorizatie poate atrage penalitati sau
demolarea cladirii.
Autorizatia de constructie este emisa pentru o anumita perioada de timp
in functie de proiect. Daca realizarea constructiei nu este finalizata
la timp, autorizatia de constructie poate fi extinsa o singura data,
pentru o perioada de 12 luni.
Autorizatia de constructie este emisa in maxim 30 de zile de la data
depunerii documentelor necesare, astfel: Certificatul de Urbanism;
actele de proprietate; planul pentru autorizatia de constructie; si
orice alte avize si autorizatii prevazute in Certificatul de Urbanism.
Totusi, termenul de 30 de zile poate fi extins in cazul unei
documentatii incomplete si, in practica, este oarecum de asteptat ca
autoritatile sa ceara acte aditionale. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Probleme de mediu |
Orice persoana angajata in proiecte de constructie publice sau private
trebuie sa obtina o autorizatie de mediu. Aceasta este un document emis
pentru un anumit proiect sau pentru anumite reparatii necesare unei
constructii existente si contine conditiile pentru implementarea
proiectului. Prin intermediul acestui document autoritatile cauta sa
impiedice deversarea materialelor reziduale precum si orice alte
degradari mediului. Neconformitatea cu prevederile de mediu poate da
nastere la obligatii civile sau penale precum si amenzi impuse de
autoritatile competente.
Obtinerea acestui buchet de documente pentru demararea constructiei nu
ar trebui sa dureze mai multe de 10 luni, in functie de marimea
proiectului, avand in considerare ca este imposibil sa se parcurga acest
drum fara ajutorul unui architect si, in multe cazuri a unui avocat. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Concluzii |
Desi intreaga procedura descrisa mai sus pentru achizitionarea unui
teren si contruirii unor cladiri pe acesta, poate parea descurajatoare
pentru unii, datorita perioadelor lungi de asteptare, fara a mentiona
costurile si formalitatile, ea este bazata pe realitati romanesti,
realitati ce respecta in totalitate legislatia actuala, aliniata la cea
Europeana. Ca o consecinta, noua constructie trebuie sa asigure un minim
de comfort si igiena precum si un aspect estetic placut in conformitate
cu arhitectura din zona. Multe legi actuale sunt rezultatul
experientelor din anii 1990 cand unii constructori au ridicat structuri
in centre istorice distrugand caracterul zonei.
Perioada relativ lunga de asteptare pentru finalizarea procedurilor nu
inseamna o perioada moarta pentru investitor, astfel ca acesta trebuie
sa participe activ, sa indeplineasca celelalte cerinte pentru executarea
proiectului cu ajutorul unui arhitect si sa fie pregatit sa inceapa
munca odata cu primirea autorizarilor.
 Cerintele
imense ale infrastructurii unei Romanii in dezvoltare atrag un numar din
ce in ce mai mare de investitori straini in cautare de oportunitati in
construirea de parcuri rezidentiale, birouri, hoteluri, mall-uri si
fabrici moderne. Investitorii straini in piata imobiliara romaneasca au
consemnat profituri semnificative din proiectele demarate in Romania si
au ales sa reinvesteasca tot aici, dar in proiecte mai mari. Acest lucru
demonstreaza cresterea continua a pietei imobliare in Romania. Unii au
asemanat oportunitatile din Romania cu acelea care au existat in Ungaria
si Cehia. Desigur asemenea oportunitati nu vor exista pentru mult timp.
Pe masura ce integrarea in UE se apropie, potentialele profituri
castigate se diminueaza. Pentru cei care au ratat oportunitatile din
Cehia si Ungaria, acum a venit momentul sa profite de cele din Romania. |
|
[ Up
to Contents ] |
Editors Note: It is our policy not to mention our clients by name in
The Romanian Digest™ or discuss their business unless it is a matter of
public record and our clients approve. The information herein is correct
to the best of our knowledge and belief at press time. Specific advice
should be sought from us, however, before investment or other decisions
are made.
Copyright 2006 Rubin Meyer Doru & Trandafir, societate civila de avocati.
All rights reserved. No part of The Romanian Digest™ may be reproduced,
reused or redistributed in any form without prior written permission
from the publisher.
|
RUBIN MEYER DORU & TRANDAFIR
societate civila de avocati
Str. Putul cu Plopi, Nr.7, Sector 1
Bucharest, Romania
Tel: (40) (21) 311 14 60
Fax: (40) (21) 311 14 65
E-Mail:
office@hr.ro
VISIT OUR WEB SITE:
http://www.hr.ro
The Romanian Digest Archive
|
AFFILIATED WITH:
Herzfeld & Rubin, P.C.
125 Broad Street
New York, NY, 10004
Tel: (212) 471-8500
Fax: (212) 344-3333
http://www.herzfeld-rubin.com
Herzfeld & Rubin LLP
1925 Century Park East
Los Angeles, California 90067
Tel: (310) 553-0451
Fax: (310) 553-0648
Chase, et al.,Herzfeld & Rubin, LLC
5N Regent Street
Livingston, New Jersey 07039
Tel: (973) 535-8840
Fax: (973) 535-8841
Israeli Affiliated Law Firm
Balter Guth Aloni & Co.
Textile Center, 2 Kaufman Street, 68012
Tel Aviv, Israel
Tel: (972)-3-5111-111
Fax: (972)-3-5102-166 |
 |
|
New York — California — New Jersey — Romania |
|
If you no longer wish to receive emails
from us, please send an e-mail with UNSUBSCRIBE
in the subject line to
Romanian.Digest@hr.ro. |
|
