|
Introducere |
In ultimele cateva luni, ne-am aplecat atentia in cateva articole asupra
potentialului Romaniei de a atrage investitii importante in domeniul
energiei regenerabile, ca urmare a caracteristicilor unice ale
geografiei nationale. In articolul din luna noiembrie – „Utilizarea
surselor regenerabile de energie in Romania” – si in articolul din luna
decembrie – „Noi facilitati pentru investitiile in domeniul energiei
regenerabile” – (a se vedea in acest sens arhiva The Romanian
Digest™ pe www.hr.ro ) am discutat doua
aspecte importante, si mai degraba specifice privind procesul de
atragere si dezvoltare a proiectelor de energie regenerabila din
Romania. In plus fata de autorizatiile si licentele solicitate de
Agentia Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei („ANRE”)
si de problematica facilitatilor acordate investitorilor, companiile
interesate se confrunta cu multe alte chestiuni in dezvoltarea
proiectelor de energie regenerabila in Romania. De exemplu, aceste
companii trebuie sa obtina un titlu asupra terenului pe care vor
dezvolta o centrala eoliana sau o hidrocentrala si sa obtina alte
autorizatii, in plus fata de cele emise de ANRE. Acest articol se
concentreaza asupra pasilor importanti pe care trebuie sa ii intreprinda
un potential investitor ce intentioneaza sa dezvolte o centrala eoliana
sau o hidrocentrala in Romania.
|
H&R/RMDT obtine decizia Inaltei Curti de Casatie si Justitie,
prin care Guvernul este obligat la plata valorii reale pentru
imobilele restituite pe care le inchiriaza
In 2007, Guvernul
Romaniei a emis Hotararea nr. 343, aceasta reducand unilateral,
intr-o masura considerabila, chiria care se platea pentru toate
proprietatile restituite inchiriate de Guvern. Clientii nostri,
proprietarii Castelului Bran, au formulat actiune in instanta
impotriva Hotararii de Guvern, iar in mai 2008 Curtea de Apel a
hotarat in favoarea acestora, anuland partial HG nr. 343/2007,
dispunand ca Guvernul Romaniei sa plateasca proprietarilor
Castelului Bran chiria stabilita initial.
Guvernul Romaniei si Autoritatea Nationala pentru Restituirea
Proprietatilor au formulat recurs la Inalta Curte de Casatie si
Justitie a Romaniei. Pe 30 ianuarie 2009, Inalta Curte a respins
recursul Guvernului Romaniei si a mentinut decizia Curtii de
Apel.
Guvernul Romaniei trebuie acum sa plateasca proprietarilor
Castelului Bran chiria stabilita initial. Dar cel mai important
este ca beneficiari ai deciziei Inaltei Curti sunt alti
aproximativ 2500 de proprietari ai altor proprietati retrocedate,
ale caror chirii au fost in acelasi mod reduse unilateral prin
HG nr. 343/2007, si care acum vor fi indreptatiti sa primeasca
de la Guvernul Romaniei o chirie mult mai apropiata de valoarea
de piata actuala.
(Cazul
a fost castigat de Av. Florentin Timoianu din cadrul H&R/RMDT) |
|
|
[ Up
to Contents ] |
|
Obtinerea unui titlu asupra terenului |
Tipuri de contracte/drepturi obtinute
Primul lucru pe care un investitor trebuie sa il aiba in vedere este cat
de bine poate sa isi asigure terenul pe care centrala eoliana sau
hidrocentrala va fi localizata, impreuna cu tot echipamentul necesar
pentru functionarea lor si pentru conectarea la reteaua nationala de
electricitate. Daca terenul este proprietate privata, societatea
investitoare poate incheia contracte direct cu proprietarii, contracte
care sunt de regula de vanzare – cumparare pentru obtinerea dreptului de
proprietate asupra terenului, sau contracte de superficie prin care este
obtinut dreptul de folosinta asupra terenului in vederea ridicarii unei
cladiri pe acesta, ca de exemplu turbina, si dreptul de proprietate
asupra unei astfel de cladiri. In cazul centralelor eoliene, societatea
investitoare trebuie sa obtina pe anumite loturi de teren si dreptul de
instalare a echipamentului de masurare a vantului, iar acesta poate fi
un drept de proprietate, un drept de superficie, sau un drept de
inchiriere in baza unui contract de inchiriere.
 In
cazul in care terenul apartine domeniului privat al autoritatilor
locale, atunci obtinerea unui titlu asupra terenului, fie dreptul de
proprietate, fie dreptul de superficie, poate avea loc doar in urma unei
licitatii publice. Pe de alta parte, daca terenul face parte din
domeniul public, atunci poate fi obtinut dreptul de concesiune asupra
terenului prin incheierea unui contract de concesiune, contract ce poate
fi incheiat de asemenea in urma unei licitatii publice.
In ceea ce priveste conditiile de forma pentru astfel de contracte, un
contract de vanzare-cumparare pentru un lot de teren trebuie incheiat in
forma autentica in fata unui notar public. De asemenea, dreptul de
proprietate asupra terenului trebuie inregistrat la autoritatile locale
in scopuri fiscale. Contractul prin care este stabilit dreptul de
superficie asupra terenului poate fi incheiat sub forma actului sub
semnatura privata sau in forma autentica in fata unui notar public, cea
de-a doua varianta fiind cea mai recomandata.
Societatea investitoare trebuie de asemenea sa aiba in vedere terenul pe
care vor fi amplasate cablurile pentru conectarea la retea – subterane,
supraterane sau aeriene, care vor putea fi amplasate in baza unei
conventii incheiate cu proprietarul terenului. Investitorii potentiali
vor beneficia de asemenea de un drept legal de folosinta asupra
terenurilor invecinate pentru construirea, retehnologizarea si
interventia asupra centralelor, dupa cum este prevazut in detaliu in
Legea energiei, i.e. Legea nr. 13/2007, acest drept putand fi acordat
doar detinatorilor de licente emise de ANRE. Astfel, inainte ca
societatea sa obtina licenta necesara de la ANRE, ea poate sa exercite
un drept de folosinta asupra terenurilor invecinate doar in baza unor
contracte incheiate cu proprietarii acestor terenuri.
Inscrierea in Cartea Funciara
Legea romana prevede un sistem unic de cadastru si publicitate
imobiliara pentru intreg teritoriul tarii, prin Legea nr. 7/1996, menit
sa armonizeze si sa unifice diferitele siteme aplicate pana la intrarea
in vigoare a legii. Totusi, in ciuda dispozitiilor legale in vigoare, in
realitate studiile cadastrale nu au fost intocmite, in general, cu
privire la terenurile agricole situate in extravilan, terenuri care de
cele mai multe ori reprezinta locurile in care pot fi amplasate
centralele eoliene sau hidrocentralele.
De aceea, un potential dezvoltator in acest domeniu trebuie sa aiba de
asemenea in vedere, in momentul in care isi evalueaza costurile
intregului proiect, ca trebuie sa efectueze studiile cadastrale pentru
a-si putea inscrie drepturile dobandite asupra loturilor de teren in
cartile funciare ale terenurilor respective. In ciuda faptului ca
inscrierea in cartea funciara nu afecteaza validitatea drepturilor
obtinute in baza unor diferite contracte, dupa cum am mentionat mai sus,
aceasta inscriere este esentiala pentru opozabilitatea fata de terti.
Inscrierea va fi facuta de biroul competent teritorial din cadrul
Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara
Procedura de expropriere
O societate interesata sa investeasca in proiecte de energie
regenerabila poate de asemenea utiliza procedura de expropriere potrivit
careia, dupa ce o parcela este declarata de utilitate publica, cu o
justa si prealabila despagubire a proprietarului, societatea va putea sa
obtina concesionarea acesteia pe durata de existenta a capacitatii
energetice. Dat fiind faptul ca acest drept este acordat societatilor ce
doresc sa primeasca autorizatia de infiintare de la ANRE, la momentul
depunerii oricarei cereri pentru inceperea oricarei proceduri, compania
solicitanta va trebui cel putin sa fi solicitat emiterea unei
autorizatii de infiintare de catre ANRE.
Daca dezvoltarea centralelor eoliene este de interes national sau local
este foarte important, avand in vedere faptul ca autoritatile care se
ocupa cu procedurile de expropriere sunt diferite, dupa cum sunt si cele
care determina utilitatea publica a obiectivului. Exproprierea trebuie
realizata in conformitate cu dispozitiile Legii nr. 33/1994 si, de
indata ce o asemenea procedura a fost efectuata, terenul intra in
proprietatea statului si va putea fi folosit doar dupa incheierea unui
contract de concesiune. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Zoning Regulations, Authorizations and
Approvals |
Reglementari zonale
 Dupa
obtinerea unui titlu asupra terenului, potentialul investitor trebuie sa
obtina de asemenea anumite aprobari in conformitate cu reglementarile
zonale, pentru a-si putea dezvolta proiectul. Potrivit Legii nr.
350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului, pentru zona
prefigurata trebuie obtinut un certificat de urbanism, care sa arate
daca PUZ-ul existent pentru suprafata respectiva permite constructia
unei centrale eoliene sau a unei hidrocentrale. Daca nu exista PUZ,
atunci va trebui intocmit un astfel de plan, iar daca PUZ-ul nu permite
constructia de centrale eoliene sau de hidrocentrale, cum se intampla de
obicei, atunci PUZ-ul trebuie modificat in sensul permiterii
constructiei unor astfel de centrale, impreuna cu toate instalatiile de
conectare la retea si echipamentul si infrastructura aferenta, cum sunt
retelele de cabluri si strazile de acces. Un PUZ local trebuie redactat
pe seama investitorului de catre expertii in urbanism si trebuie aprobat
prin decizie de catre autoritatile locale.
Totusi, pentru a putea incepe constructia, investitorul trebuie sa
obtina autorizatie de constructie in conformitate cu prevederile Legii
50/1991 si, in acest sens va fi pregatit un plan de constructie pregatit
de grupurile tehnice de specialitate, si semnat de personalul tehnic si
cu inalta pregatire in domeniul arhitecturii, constructiilor si
instalatiilor. Autorizatia de constructie este de fapt documentul prin
care este aprobata construirea proiectului si da dreptul solicitantului
de a incepe in fapt constructia lui.
Autorizatii speciale si aprobari emise de autoritatile de mediu
Potrivit legislatiei cu privire la protectia mediului, agentiile
teritoriale de mediu competente trebuie sa emita un permis de mediu si o
autorizatie de mediu care sa acorde posesorului lor dreptul de a
construi proiectul si dreptul de exploatare totala sau partiala al unei
instalatii in conditii care sa asigure ca instalatia corespunde
cerintelor de prevenire si control integrat al poluarii. Autorizatia de
mediu este obtinuta ulterior efectuarii investitiei, dar inainte de a
incepe exploatarea instalatiei. Pentru a obtine aceste aprobari si
autorizatii, investitorul trebuie sa solicite un raport de mediu pentru
terenul in cauza, care trebuie pregatit de o societate de mediu
certificata.
Autorizatii si licente emise de ANRE
Pentru conditiile aplicabile autorizatie de infiintare si licentelor
care se emit de catre ANRE, precum si pentru procedura respectiva, va
rugam sa vizitati arhiva The Romanian Digest™, i.e. articolul din
luna noiembrie – „Utilizarea surselor regenerabile de energie in
Romania” – pe pagina noastra de internet:
www.hr.ro .
Autorizatii speciale si aprobari privind regimul juridic al apelor
(Legea nr. 107/1996)
Societatile interesate in crearea de hidrocentrale trebuie de asemenea
sa respecte regimul juridic al apelor. O societate interesata trebuie sa
obtina o aprobare provind amplasarea, care sa stabileasca daca
proiectele propuse au gradul cerut de siguranta si respecta normele
tehnice si standardele necesare pentru locatie, precum si reglementarile
privind protectia mediului necesare pentru conditiile locatiei. Mai mult
decat atat, trebuie sa obtina o aprobare privind managementul apelor,
document care permite inceperea construirii unui nou proiect sau
echipament/instalatii in legatura cu apa, inclusiv constructia unei noi
hidrocentrale. Autorizatia de management a apelor este documentul pe
baza caruia orice proiect sau echipament/instalatie in legatura cu apa,
inclusiv o noua hidrocentrala, este amplasata si exploatata. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Conectarea la reteaua de interes public s.a. |
Conectarea la retea este un alt pas important care trebuie avut in
vedere, efectuata prin intermediul a doua aprobari: avizul de
amplasament si permisul tehnic de racordare la retea. Mai mult, in
vederea comercializarii electricitatii, producatorul trebuie sa incheie
un contract de vanzare-cumparare cu societatea care se ocupa cu
distribuirea si furnizarea de electricitate.
In vederea obtinerii certificatelor verzi si a tranzactionarii acestora
pe piata certificatelor verzi, producatorul de energie electrica
regenerabila trebuie sa urmeze anumiti pasi, detaliati in arhiva The
Romanian Digest™ - articolul din luna decembrie 2008 – „Noi
facilitati pentru investitiile in domeniul energiei regenerabile”,
care poate fi citit pe pagina noastra de internet
www.hr.ro .
Alte chestiuni privind hidrocentralele
Pentru a utiliza resursele de apa in vederea producerii de electricitate,
este necesar ca producatorul sa incheie cu Administratia Nationala „Apele
Romane” un contract de folosire a hidroresurselor. Acesta este de fapt
un contract cadru aprobat prin Ordinul Ministrului Mediului nr.
798/31.08.2005, iar taxele pentru folosirea apelor sunt stabilite de
acelasi ordin. Fiecare centrala hidroelectrica trebuie sa fie
inregistrata la Oficiul Registrului Comertului ca un sediu secundar al
investitorului. Pentru inregistrarea ca sediu secundar investitorul
trebuie sa obtina aprobari de la pompieri, autoritatile de munca si
autoritatile de sanatate publica. |
|
[ Up
to Contents ] |
|
Concluzii |
 O
afacere cu potential de succes in Romania, cum este dezvoltarea
centralelor eoliene sau a hidrocentralelor,,trebuie sa aiba in vedere
etapele, precum si durata de timp necesara atat pentru incheierea
contractelor cu proprietarii terenurilor amplasate in zone rurale, unde
studiile cadastrale vor trebui efectuate, cat si pentru obtinerea unui
numar semnificativ de autorizatii, in afara celor specifice domeniului
energiei emise de ANRE. Avand in vedere toate acestea, o societate
interesata in a investi in energia regenerabila din Romania trebuie sa
aiba in mod obiectiv in vedere costurile si timpul necesare pentru
dezvoltarea afacerilor lor in mod eficient si chibzuit. |
|
[ Up
to Contents ] |
Editors Note: It is our policy not to mention our clients by name in
The Romanian Digest™ or discuss their business unless it is a matter of
public record and our clients approve. The information herein is correct
to the best of our knowledge and belief at press time. Specific advice
should be sought from us, however, before investment or other decisions
are made.
Copyright 2009 Rubin Meyer Doru & Trandafir, societate civila de avocati.
All rights reserved. No part of The Romanian Digest™ may be reproduced,
reused or redistributed in any form without prior written permission
from the publisher.
|
RUBIN MEYER DORU & TRANDAFIR
societate civila de avocati
Str. Putul cu Plopi, Nr.7, Sector 1
Bucharest, Romania
Tel: (40) (21) 311 14 60
Fax: (40) (21) 311 14 65
E-Mail:
office@hr.ro
VISIT OUR WEB SITE:
http://www.hr.ro
The Romanian Digest Archive
|
AFFILIATED WITH:
Herzfeld & Rubin, P.C.
125 Broad Street
New York, NY, 10004
Tel: (212) 471-8500
Fax: (212) 344-3333
http://www.herzfeld-rubin.com
Long Island Office
Herzfeld & Rubin, P.C.
1225 Franklin Avenue, Suite 315
Garden City, New York 11530
Tel: (212) 471-3231
Herzfeld & Rubin LLP
1925 Century Park East
Los Angeles, California 90067
Tel: (310) 553-0451
Fax: (310) 553-0648
Chase Kurshan Herzfeld & Rubin
354 Eisenhower Parkway, Suite1100
Livingston, New Jersey 07039-1022
Tel: (973) 535-8840
Fax: (973) 535-8841
Israeli Affiliated Law Firm
Balter Guth Aloni & Co.
96 Yigal Alon Street,
Tel Aviv, 67891, Israel
Tel: +972-3-511-1111
Fax: +972-3-624-6000 |
 |
|
New York — California — New Jersey — Romania |
|
If you no longer wish to receive emails
from us, please send an e-mail with UNSUBSCRIBE
in the subject line to
Romanian.Digest@hr.ro. |
|
